蘭政辦〔2023〕12號

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處），縣政府有關(guān)部門：

《蘭考縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法》已經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

2023年4月6日

蘭考縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法

為加強新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，有效維護購房人的合法權(quán)益，促進我縣房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳中國人民銀行鄭州中心支行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見》（豫建行規(guī)〔2022〕1號）和《開封市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)開封市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的通知》（汴政辦〔2022〕57號）文件精神，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

一、總則

第一條 本縣行政區(qū)域內(nèi)新建商品房預(yù)售資金的收取、使用和監(jiān)督管理工作，適用本辦法。

第二條 本辦法所稱的新建商品房預(yù)售資金（以下簡稱“預(yù)售資金”），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等款項。

第三條本辦法所稱商品房預(yù)售資金分重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是指本監(jiān)管項目達到竣工交付條件所需的費用總額。由項目工程建設(shè)費用（含建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)、法定稅費等費用）和不可預(yù)見費（工程建設(shè)費用的35%）組成。一般監(jiān)管資金是指超出重點監(jiān)管資金以外的預(yù)售資金。重點監(jiān)管資金按以下辦法計算:

項目重點監(jiān)管資金=建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準面積×每平方米核定單價+不可預(yù)見費用（按35%核算)。

蘭考縣預(yù)售資金監(jiān)管依照項目或者樓棟備案的套數(shù)對應(yīng)的金額進行監(jiān)管。后續(xù)監(jiān)管標準由蘭考縣房地產(chǎn)主管部門依法制定并根據(jù)市場情況適時進行調(diào)整發(fā)布。

第四條 蘭考縣房地產(chǎn)主管部門為我縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門。負責蘭考縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議(以下簡稱監(jiān)管協(xié)議)文本，明確各方權(quán)利、義務(wù)和責任，明確當?shù)刂攸c監(jiān)管資金額度核定辦法，監(jiān)管方式，撥付流程以及違約責任等。

中國人民銀行蘭考縣支行對銀行辦理的專用賬戶開立、變更和撤銷業(yè)務(wù)進行監(jiān)督。

蘭考銀保監(jiān)辦（以下簡稱“銀保監(jiān)部門”）負責對銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）負責對預(yù)售資金收繳、使用實施具體監(jiān)管；及時將新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”）開戶信息向人民銀行備案；自覺接受房地產(chǎn)主管部門、人民銀行和銀保監(jiān)部門的監(jiān)督。

第五條 新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循專戶專存、專款專用的原則，采取重點監(jiān)管方式。監(jiān)管賬戶收取的購房款屬于重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當專款專用，經(jīng)批準后專項用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進度款等相關(guān)支出，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等。對重點監(jiān)管資金，在商品房項目完成不動產(chǎn)首次登記前，銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。

第六條 新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自房地產(chǎn)開發(fā)項目取得商品房預(yù)售許可證開始，至完成不動產(chǎn)首次登記后終止。

第七條 房地產(chǎn)主管部門要建立完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱“監(jiān)管系統(tǒng)”），不動產(chǎn)登記中心、人民銀行和銀保監(jiān)部門要協(xié)助做好商品房網(wǎng)簽備案管理系統(tǒng)、銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)以及銀聯(lián)網(wǎng)銀系統(tǒng)與監(jiān)管系統(tǒng)跨行業(yè)、跨部門連接工作，共享房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款等數(shù)據(jù)，動態(tài)監(jiān)控監(jiān)管賬戶內(nèi)資金繳存和撥付情況。住房公積金管理中心要協(xié)助當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門，建立聯(lián)絡(luò)人制度，共享公積金貸款相關(guān)數(shù)據(jù)。

第八條 房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當會同人民銀行、銀保監(jiān)部門通過公開招標方式，綜合銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的銀行范圍，并通過房地產(chǎn)主管部門門戶網(wǎng)站予以公示。監(jiān)管銀行業(yè)務(wù)系統(tǒng)應(yīng)當與監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等信息即時互通共享，并安排專人負責預(yù)售資金監(jiān)管工作，確保業(yè)務(wù)辦理便捷安全。

二、監(jiān)管賬戶設(shè)立

第九條 開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，根據(jù)建設(shè)項目實際情況，選擇與蘭考縣房地產(chǎn)主管部門簽訂《合作協(xié)議》的銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管銀行開立“非預(yù)算單位備案類專戶”，應(yīng)以預(yù)售項目（幢）為基本單位。按照一個商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶的原則開設(shè)監(jiān)管賬戶。同一開發(fā)企業(yè)有多個預(yù)售項目（幢）的，應(yīng)分別設(shè)立監(jiān)管賬戶。一個監(jiān)管賬戶內(nèi)包含多幢的，應(yīng)按工程形象進度實際情況對應(yīng)重點監(jiān)管資金標準執(zhí)行。賬戶名稱為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱+項目名稱+后綴（樓號）。

蘭考縣房地產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行應(yīng)當簽訂項目三方監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議的主要內(nèi)容要在項目預(yù)售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。監(jiān)管賬戶名稱、賬號應(yīng)當在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》《按揭貸款合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置，以及房地產(chǎn)主管部門門戶網(wǎng)站進行公示。

三、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶變更

第十條 監(jiān)管賬戶設(shè)立后，原則上不得更改。開發(fā)企業(yè)確需變更監(jiān)管銀行或監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當與原監(jiān)管銀行達成一致意見并報監(jiān)管部門批準，重新選擇監(jiān)管銀行，簽訂新的監(jiān)管協(xié)議，將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入新監(jiān)管賬戶。

四、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議簽訂

第十一條 開發(fā)企業(yè)開設(shè)監(jiān)管賬戶后，與蘭考縣房地產(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行簽訂統(tǒng)一格式的三方《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》），明確三方的權(quán)利、義務(wù)和責任。

《監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、基本情況等，明確預(yù)售資金的收存和使用方式、監(jiān)管額度、監(jiān)管內(nèi)容以及違約責任等。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)將監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶明確告知購房人，不得向購房人提供非監(jiān)管賬戶作為購房款收款賬戶。銀行或住房公積金管理中心在與購房人簽訂個人購房貸款協(xié)議中，應(yīng)明確規(guī)定發(fā)放的貸款必須存入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對應(yīng)的監(jiān)管賬戶，且須寫明監(jiān)管銀行名稱、監(jiān)管賬號。

五、預(yù)售資金交存和入賬

第十三條 購房人應(yīng)按《商品房買賣合同》約定的時間，將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。

（一）一次性付款購房的，購房人應(yīng)將全部購房款直接存

入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在全部購房款入賬后向購房人出具購房款全額存入監(jiān)管賬戶憑證;

（二）按揭貸款購房的，購房人應(yīng)將首付款直接存入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在首付款全部入賬后向購房人出具首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證。按揭貸款由按揭貸款辦理銀行或住房公積金管理中心直接劃入相應(yīng)的監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在按揭貸款全部入賬后向購房人出具按揭貸款全額存入監(jiān)管賬戶憑證。

按揭貸款辦理銀行和住房公積金管理中心在收到首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證前，不得發(fā)放按揭貸款。商品房預(yù)售資金應(yīng)按照要求同步存入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。

六、重點監(jiān)管資金使用

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照監(jiān)管協(xié)議約定要求，向蘭考縣房地產(chǎn)主管部門提交重點監(jiān)管資金用款申請。項目用款申請以項目施工進度作為編制依據(jù)，設(shè)置以下8個資金使用節(jié)點：

1.基礎(chǔ)完工的，申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的30%；

2.主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模塾嬌暾埵褂觅Y金額度不得超過重點監(jiān)管額度的60%；

3.二次結(jié)構(gòu)砌筑完工的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的70%；

4.外墻保溫完工的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的75%；

5.門窗安裝完工的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的80%；

6.竣工驗收的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的90%；

7.竣工備案的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的95%；

8.完成不動產(chǎn)首次登記的，終止監(jiān)管，監(jiān)管賬戶內(nèi)余額全部轉(zhuǎn)入企業(yè)一般賬戶。

10層以上的建筑增設(shè)一個主體施工至10層的資金使用節(jié)點，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的50%。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管項目重點監(jiān)管資金時，應(yīng)當通過向蘭考縣房地產(chǎn)主管部門提出申請，并提交以下資料:

（一）申請施工進度款的，提供由項目總承包單位和監(jiān)理單位出具的建設(shè)工程形象進度證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、總承包單位和監(jiān)理單位對材料的真實性負責，蘭考縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當自受理之日起3個工作日內(nèi)進行必要的現(xiàn)場查勘；

（二）申請購買建筑材料、設(shè)備款的，提供購銷合同。收款賬戶應(yīng)為資金使用方的對公賬戶。

經(jīng)審核符合撥付條件的，蘭考縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當在3個工作日內(nèi)出具新建商品房預(yù)售資金撥付使用通知書，并完成審核后將撥款信息傳遞給監(jiān)管銀行。監(jiān)管銀行應(yīng)當憑蘭考縣房地產(chǎn)主管部門出具的新建商品房預(yù)售資金撥付使用通知書，及時完成款項撥付。

七、一般監(jiān)管資金使用

第十六條 一般監(jiān)管資金可以優(yōu)先用于項目工程有關(guān)建設(shè)安裝費用。

第十七條 開發(fā)企業(yè)使用一般監(jiān)管資金，需向監(jiān)管銀行部門提交《商品房預(yù)售資金使用申請表（一般監(jiān)管資金撥付）》，監(jiān)管部門應(yīng)當及時提出用款意見，監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的用款意見后及時辦理資金撥付手續(xù)。

八、申請退款業(yè)務(wù)

第十八條購房人解除與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《商品房買賣合同》后，需要在監(jiān)管賬戶進行退款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在監(jiān)管系統(tǒng)上向房地產(chǎn)主管部門提出申請，并提交以下資料：

（一）購房人房款存入監(jiān)管賬戶的銀行憑證；

（二）購房人解除《商品房買賣合同》的證明。

經(jīng)房地產(chǎn)主管部門審核同意后出具退款通知書，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持退款通知書去監(jiān)管銀行柜臺辦理退款手續(xù)。

九、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理及各方責任

第十九條 監(jiān)管賬戶僅限于開發(fā)企業(yè)本項目預(yù)售資金的收存、撥付。該監(jiān)管賬戶不可支取現(xiàn)金、不得辦理質(zhì)押、不得作為保證金賬戶及辦理其他業(yè)務(wù)；監(jiān)管銀行應(yīng)按照統(tǒng)一標準建立商品房預(yù)售資金收支臺賬，并按月出具其監(jiān)管標的預(yù)售資金收支情況對賬單，并在對賬單中明確預(yù)售資金支出的用途，并及時告知房地產(chǎn)主管部門、人民銀行和銀保監(jiān)部門。

第二十條 監(jiān)管銀行須做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，安排專人定期對監(jiān)管賬戶購房款收存情況進行核查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未全額存入購房款或違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金等問題的，應(yīng)當立即停止資金撥付，并及時告知房地產(chǎn)主管部門、人民銀行和銀保監(jiān)部門。

第二十一條 房地產(chǎn)主管部門、人民銀行以及銀保監(jiān)部門發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，要及時進行處理。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管等問題的，由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)監(jiān)管協(xié)議的約定，暫停項目商品房預(yù)售和商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，并責令限期改正。

（二）監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門核實同意，擅自撥付預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)主管部門、人民銀行和銀保監(jiān)部門三方聯(lián)合責令整改，監(jiān)管銀行負責追回款項，無法追回的由監(jiān)管銀行承擔相應(yīng)賠償責任。監(jiān)管銀行違反本辦法或監(jiān)管協(xié)議規(guī)定的，不得再承接我縣新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

（三）按揭貸款辦理銀行未按規(guī)定將個人住房貸款直接發(fā)放到對應(yīng)監(jiān)管賬戶的，由房地產(chǎn)主管部門、人民銀行和銀保監(jiān)部門三方聯(lián)合責令改正，無法改正的由按揭貸款辦理銀行依法承擔相應(yīng)賠償責任。

（四）商品房建設(shè)項目的施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明材料，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超前超額支取預(yù)售資金的，依法承擔相應(yīng)賠償責任。

第二十二條 當預(yù)售項目存在重大風險隱患時，縣政府成立工作專班，采取有效措施，保障賬戶資金安全，預(yù)售資金優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)

第二十三條 人民法院依法對監(jiān)管賬戶進行查封、凍結(jié)或扣劃預(yù)售資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)當向人民法院說明監(jiān)管賬戶和預(yù)售資金的性質(zhì)及用途，并及時書面告知房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第二十四條監(jiān)管工作人員在新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法依規(guī)給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

十、不明入賬處理

第二十五條 購房人通過電匯、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬、抵押貸款放款等方式交存購房款或劃撥失敗、返回監(jiān)管賬戶形成的不明入賬，造成應(yīng)納入監(jiān)管的預(yù)售資金與實際繳入監(jiān)管賬戶的資金不符時，應(yīng)當依據(jù)銀行提供的相關(guān)要求，提交相關(guān)資料到監(jiān)管銀行申請辦理賬戶沖正。

十一、監(jiān)管樓盤撤銷

第二十六條監(jiān)管樓盤在完成房屋所有權(quán)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可申請監(jiān)管樓盤撤銷業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當提交以下資料到不動產(chǎn)登記部門申請辦理監(jiān)管樓盤撤銷:

1.《商品房預(yù)售資金監(jiān)管樓盤撤銷監(jiān)管申請表》；

2.法定代表人、經(jīng)辦人身份證明，委托書。

第二十七條監(jiān)管部門自受理申請后3個工作日內(nèi)完成審核，并向開發(fā)企業(yè)出具審核意見，開發(fā)企業(yè)持審核意見到監(jiān)管銀行辦理商品房預(yù)售資金結(jié)算手續(xù)。

十二、監(jiān)管賬戶注銷

第二十八條監(jiān)管樓盤解除監(jiān)管后，開發(fā)企業(yè)可申請監(jiān)管賬戶注銷業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當提交以下資料到監(jiān)管銀行申請辦理監(jiān)管賬戶注銷:

1.《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶注銷監(jiān)管申請表》；

2.法定代表人、經(jīng)辦人身份證明，委托書。

第二十九條經(jīng)監(jiān)管銀行核實，由開發(fā)企業(yè)將《監(jiān)管賬戶注銷監(jiān)管申請表》報監(jiān)管部門，監(jiān)管部門自受理申請后3個工作日內(nèi)完成審核，開發(fā)企業(yè)持審核意見到監(jiān)管銀行注銷其監(jiān)管賬戶。

十三、附則

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級評定為優(yōu)秀良好等次的，在保障項目資金安全的情況下，提取比例可以適當上浮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用一般監(jiān)管資金的，只需提供申請表。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因疫情、維穩(wěn)風險等原因，確需非正常取用監(jiān)管資金的，可申請?zhí)崆爸☆A(yù)售監(jiān)管資金；允許企業(yè)通過國有擔保公司保函、銀行保函等形式置換預(yù)售監(jiān)管資金；監(jiān)管部門填寫預(yù)售監(jiān)管資金支付審批表（見附件）并報縣領(lǐng)導審批后，方可支取。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可分樓棟解除，解除時蘭考縣房地產(chǎn)主管部門實時將解除信息函告蘭考縣住房公積金管理中心和銀行，后續(xù)資金不再發(fā)放至監(jiān)管賬戶。

第三十一條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

  附件：預(yù)售監(jiān)管資金支付審批表

蘭政辦〔2023〕12號 關(guān)于印發(fā)《蘭考縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法》的通知.pdf

附 件

預(yù)售監(jiān)管資金支付審批表