蘭政辦〔2023〕12號

各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處），縣政府有關部門：

《蘭考縣商品房預售資金監管實施辦法》已經縣政府同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

2023年4月6日

蘭考縣商品房預售資金監管實施辦法

為加強新建商品房預售資金的監督管理，有效維護購房人的合法權益，促進我縣房地產業良性循環和健康發展，根據有關法律法規和《河南省住房和城鄉建設廳中國人民銀行鄭州中心支行中國銀行保險監督管理委員會河南監管局關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》（豫建行規〔2022〕1號）和《開封市人民政府辦公室關于印發開封市新建商品房預售資金監管辦法的通知》（汴政辦〔2022〕57號）文件精神，結合我縣實際，制定本辦法。

一、總則

第一條 本縣行政區域內新建商品房預售資金的收取、使用和監督管理工作，適用本辦法。

第二條 本辦法所稱的新建商品房預售資金（以下簡稱“預售資金”），是指房地產開發企業預售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等款項。

第三條本辦法所稱商品房預售資金分重點監管資金和一般監管資金。重點監管資金是指本監管項目達到竣工交付條件所需的費用總額。由項目工程建設費用（含建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設、法定稅費等費用）和不可預見費（工程建設費用的35%）組成。一般監管資金是指超出重點監管資金以外的預售資金。重點監管資金按以下辦法計算:

項目重點監管資金=建設工程規劃許可證批準面積×每平方米核定單價+不可預見費用（按35%核算)。

蘭考縣預售資金監管依照項目或者樓棟備案的套數對應的金額進行監管。后續監管標準由蘭考縣房地產主管部門依法制定并根據市場情況適時進行調整發布。

第四條 蘭考縣房地產主管部門為我縣商品房預售資金監管的主管部門。負責蘭考縣商品房預售資金監管協議(以下簡稱監管協議)文本，明確各方權利、義務和責任，明確當地重點監管資金額度核定辦法，監管方式，撥付流程以及違約責任等。

中國人民銀行蘭考縣支行對銀行辦理的專用賬戶開立、變更和撤銷業務進行監督。

蘭考銀保監辦（以下簡稱“銀保監部門”）負責對銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

新建商品房預售資金監管銀行（以下簡稱“監管銀行”）負責對預售資金收繳、使用實施具體監管；及時將新建商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱“監管賬戶”）開戶信息向人民銀行備案；自覺接受房地產主管部門、人民銀行和銀保監部門的監督。

第五條 新建商品房預售資金監管，遵循專戶專存、專款專用的原則，采取重點監管方式。監管賬戶收取的購房款屬于重點監管資金的，應當專款專用，經批準后專項用于有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產開發企業員工工資等。對重點監管資金，在商品房項目完成不動產首次登記前，銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。

第六條 新建商品房預售資金監管期限，自房地產開發項目取得商品房預售許可證開始，至完成不動產首次登記后終止。

第七條 房地產主管部門要建立完善新建商品房預售資金監管系統（以下簡稱“監管系統”），不動產登記中心、人民銀行和銀保監部門要協助做好商品房網簽備案管理系統、銀行業務管理系統以及銀聯網銀系統與監管系統跨行業、跨部門連接工作，共享房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款、房地產開發企業貸款等數據，動態監控監管賬戶內資金繳存和撥付情況。住房公積金管理中心要協助當地房地產主管部門，建立聯絡人制度，共享公積金貸款相關數據。

第八條 房地產主管部門應當會同人民銀行、銀保監部門通過公開招標方式，綜合銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接新建商品房預售資金監管業務的銀行范圍，并通過房地產主管部門門戶網站予以公示。監管銀行業務系統應當與監管系統聯網，實現監管賬戶資金、銀行按揭貸款等信息即時互通共享，并安排專人負責預售資金監管工作，確保業務辦理便捷安全。

二、監管賬戶設立

第九條 開發企業在申請商品房預售許可前，根據建設項目實際情況，選擇與蘭考縣房地產主管部門簽訂《合作協議》的銀行開設商品房預售資金監管專用賬戶。

開發企業在監管銀行開立“非預算單位備案類專戶”，應以預售項目（幢）為基本單位。按照一個商品房預售許可申請對應一個監管賬戶的原則開設監管賬戶。同一開發企業有多個預售項目（幢）的，應分別設立監管賬戶。一個監管賬戶內包含多幢的，應按工程形象進度實際情況對應重點監管資金標準執行。賬戶名稱為:房地產開發企業名稱+項目名稱+后綴（樓號）。

蘭考縣房地產主管部門、房地產開發企業和監管銀行應當簽訂項目三方監管協議，協議的主要內容要在項目預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。監管賬戶名稱、賬號應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》《按揭貸款合同》上載明，并在商品房銷售現場顯著位置，以及房地產主管部門門戶網站進行公示。

三、預售資金監管賬戶變更

第十條 監管賬戶設立后，原則上不得更改。開發企業確需變更監管銀行或監管賬戶的，應當與原監管銀行達成一致意見并報監管部門批準，重新選擇監管銀行，簽訂新的監管協議，將原監管賬戶的結余資金轉入新監管賬戶。

四、預售資金監管協議簽訂

第十一條 開發企業開設監管賬戶后，與蘭考縣房地產主管部門、監管銀行簽訂統一格式的三方《商品房預售資金監管協議》（以下簡稱《監管協議》），明確三方的權利、義務和責任。

《監管協議》應載明開發企業名稱、項目名稱、基本情況等，明確預售資金的收存和使用方式、監管額度、監管內容以及違約責任等。

第十二條 房地產開發企業在與購房人簽訂《商品房買賣合同》前，應將監管銀行及監管賬戶明確告知購房人，不得向購房人提供非監管賬戶作為購房款收款賬戶。銀行或住房公積金管理中心在與購房人簽訂個人購房貸款協議中，應明確規定發放的貸款必須存入房地產開發企業對應的監管賬戶，且須寫明監管銀行名稱、監管賬號。

五、預售資金交存和入賬

第十三條 購房人應按《商品房買賣合同》約定的時間，將購房款直接存入監管賬戶。

（一）一次性付款購房的，購房人應將全部購房款直接存

入監管賬戶，監管銀行在全部購房款入賬后向購房人出具購房款全額存入監管賬戶憑證;

（二）按揭貸款購房的，購房人應將首付款直接存入監管賬戶，監管銀行在首付款全部入賬后向購房人出具首付款全額存入監管賬戶憑證。按揭貸款由按揭貸款辦理銀行或住房公積金管理中心直接劃入相應的監管賬戶，監管銀行在按揭貸款全部入賬后向購房人出具按揭貸款全額存入監管賬戶憑證。

按揭貸款辦理銀行和住房公積金管理中心在收到首付款全額存入監管賬戶憑證前，不得發放按揭貸款。商品房預售資金應按照要求同步存入監管賬戶后，房地產開發企業方可辦理商品房預售合同網簽備案。

六、重點監管資金使用

第十四條 房地產開發企業應當按照監管協議約定要求，向蘭考縣房地產主管部門提交重點監管資金用款申請。項目用款申請以項目施工進度作為編制依據，設置以下8個資金使用節點：

1.基礎完工的，申請使用資金額度不得超過重點監管額度的30%；

2.主體結構封頂的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管額度的60%；

3.二次結構砌筑完工的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管額度的70%；

4.外墻保溫完工的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管額度的75%；

5.門窗安裝完工的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管額度的80%；

6.竣工驗收的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管額度的90%；

7.竣工備案的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管額度的95%；

8.完成不動產首次登記的，終止監管，監管賬戶內余額全部轉入企業一般賬戶。

10層以上的建筑增設一個主體施工至10層的資金使用節點，累計申請使用資金額度不得超過重點監管額度的50%。

第十五條 房地產開發企業申請使用監管項目重點監管資金時，應當通過向蘭考縣房地產主管部門提出申請，并提交以下資料:

（一）申請施工進度款的，提供由項目總承包單位和監理單位出具的建設工程形象進度證明，房地產開發企業、總承包單位和監理單位對材料的真實性負責，蘭考縣房地產主管部門應當自受理之日起3個工作日內進行必要的現場查勘；

（二）申請購買建筑材料、設備款的，提供購銷合同。收款賬戶應為資金使用方的對公賬戶。

經審核符合撥付條件的，蘭考縣房地產主管部門應當在3個工作日內出具新建商品房預售資金撥付使用通知書，并完成審核后將撥款信息傳遞給監管銀行。監管銀行應當憑蘭考縣房地產主管部門出具的新建商品房預售資金撥付使用通知書，及時完成款項撥付。

七、一般監管資金使用

第十六條 一般監管資金可以優先用于項目工程有關建設安裝費用。

第十七條 開發企業使用一般監管資金，需向監管銀行部門提交《商品房預售資金使用申請表（一般監管資金撥付）》，監管部門應當及時提出用款意見，監管銀行依據監管部門出具的用款意見后及時辦理資金撥付手續。

八、申請退款業務

第十八條購房人解除與房地產開發企業的《商品房買賣合同》后，需要在監管賬戶進行退款的，房地產開發企業應在監管系統上向房地產主管部門提出申請，并提交以下資料：

（一）購房人房款存入監管賬戶的銀行憑證；

（二）購房人解除《商品房買賣合同》的證明。

經房地產主管部門審核同意后出具退款通知書，房地產開發企業持退款通知書去監管銀行柜臺辦理退款手續。

九、預售資金監管賬戶管理及各方責任

第十九條 監管賬戶僅限于開發企業本項目預售資金的收存、撥付。該監管賬戶不可支取現金、不得辦理質押、不得作為保證金賬戶及辦理其他業務；監管銀行應按照統一標準建立商品房預售資金收支臺賬，并按月出具其監管標的預售資金收支情況對賬單，并在對賬單中明確預售資金支出的用途，并及時告知房地產主管部門、人民銀行和銀保監部門。

第二十條 監管銀行須做好監管賬戶監控，安排專人定期對監管賬戶購房款收存情況進行核查，發現房地產開發企業存在未全額存入購房款或違規挪用監管額度內資金等問題的，應當立即停止資金撥付，并及時告知房地產主管部門、人民銀行和銀保監部門。

第二十一條 房地產主管部門、人民銀行以及銀保監部門發現違法違規行為的，要及時進行處理。

（一）房地產開發企業存在未將預售資金全部存入監管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管等問題的，由房地產主管部門根據監管協議的約定，暫停項目商品房預售和商品房買賣合同網簽備案，并責令限期改正。

（二）監管銀行違反預售資金三方監管協議，未經房地產主管部門核實同意，擅自撥付預售資金的，由房地產主管部門、人民銀行和銀保監部門三方聯合責令整改，監管銀行負責追回款項，無法追回的由監管銀行承擔相應賠償責任。監管銀行違反本辦法或監管協議規定的，不得再承接我縣新建商品房預售資金監管業務。

（三）按揭貸款辦理銀行未按規定將個人住房貸款直接發放到對應監管賬戶的，由房地產主管部門、人民銀行和銀保監部門三方聯合責令改正，無法改正的由按揭貸款辦理銀行依法承擔相應賠償責任。

（四）商品房建設項目的施工單位、監理單位提供虛假證明材料，幫助房地產開發企業超前超額支取預售資金的，依法承擔相應賠償責任。

第二十二條 當預售項目存在重大風險隱患時，縣政府成立工作專班，采取有效措施，保障賬戶資金安全，預售資金優先用于本項目工程建設

第二十三條 人民法院依法對監管賬戶進行查封、凍結或扣劃預售資金的，監管銀行應當向人民法院說明監管賬戶和預售資金的性質及用途，并及時書面告知房地產主管部門和房地產開發企業。

第二十四條監管工作人員在新建商品房預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

十、不明入賬處理

第二十五條 購房人通過電匯、網上銀行轉賬、抵押貸款放款等方式交存購房款或劃撥失敗、返回監管賬戶形成的不明入賬，造成應納入監管的預售資金與實際繳入監管賬戶的資金不符時，應當依據銀行提供的相關要求，提交相關資料到監管銀行申請辦理賬戶沖正。

十一、監管樓盤撤銷

第二十六條監管樓盤在完成房屋所有權首次登記后，開發企業可申請監管樓盤撤銷業務。開發企業應當提交以下資料到不動產登記部門申請辦理監管樓盤撤銷:

1.《商品房預售資金監管樓盤撤銷監管申請表》；

2.法定代表人、經辦人身份證明，委托書。

第二十七條監管部門自受理申請后3個工作日內完成審核，并向開發企業出具審核意見，開發企業持審核意見到監管銀行辦理商品房預售資金結算手續。

十二、監管賬戶注銷

第二十八條監管樓盤解除監管后，開發企業可申請監管賬戶注銷業務。開發企業應當提交以下資料到監管銀行申請辦理監管賬戶注銷:

1.《商品房預售資金監管賬戶注銷監管申請表》；

2.法定代表人、經辦人身份證明，委托書。

第二十九條經監管銀行核實，由開發企業將《監管賬戶注銷監管申請表》報監管部門，監管部門自受理申請后3個工作日內完成審核，開發企業持審核意見到監管銀行注銷其監管賬戶。

十三、附則

第三十條 房地產開發企業信用等級評定為優秀良好等次的，在保障項目資金安全的情況下，提取比例可以適當上浮，房地產開發企業申請使用一般監管資金的，只需提供申請表。房地產開發企業因疫情、維穩風險等原因，確需非正常取用監管資金的，可申請提前支取預售監管資金；允許企業通過國有擔保公司保函、銀行保函等形式置換預售監管資金；監管部門填寫預售監管資金支付審批表（見附件）并報縣領導審批后，方可支取。預售資金監管賬戶可分樓棟解除，解除時蘭考縣房地產主管部門實時將解除信息函告蘭考縣住房公積金管理中心和銀行，后續資金不再發放至監管賬戶。

第三十一條 本辦法自印發之日起施行。

  附件：預售監管資金支付審批表

蘭政辦〔2023〕12號 關于印發《蘭考縣商品房預售資金監管實施辦法》的通知.pdf

附 件

預售監管資金支付審批表