一、制定《辦法》的必要性

為了加強新建商品房預售資金的監(jiān)督管理，有效維護購房人的合法權益，促進我縣房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，根據(jù)有關法律法規(guī)和《河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳中國人民銀行鄭州中心支行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局關于進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管工作的意見》（豫建行規(guī)〔2022〕1 號）和《開封市人民政府辦公室關于印發(fā)開封市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法的通知》（汴政辦〔2022〕57 號）文件精神要求，需要制定本辦法。

二、起草過程

根據(jù)有關法律法規(guī)和2022年初下發(fā)的《河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳中國人民銀行鄭州中心支行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局關于進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管工作的意見》（豫建行規(guī)〔2022〕1 號）的相關要求，2022年11月在蘭考縣房地產(chǎn)行業(yè)座談會上廣泛征求了在場人員的意見，并有效參考了其他市縣的做法，初步制定了《辦法》（擬定稿）。2022年底，開封市人民政府辦公室下發(fā)了《開封市人民政府辦公室關于印發(fā)開封市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法的通知》（汴政辦〔2022〕57 號），為《辦法》的制定提供了綱領性依據(jù)。

三、內(nèi)容解讀

《辦法》共31條，主要對重點監(jiān)管資金的存入和支取、監(jiān)管協(xié)議的簽訂及相關方的責任和義務等內(nèi)容進行了規(guī)定。現(xiàn)就《辦法》的主要內(nèi)容說明如下：

第一條 本縣行政區(qū)域內(nèi)新建商品房預售資金的收取、使用和監(jiān)督管理工作，適用本辦法。

第二條 本辦法所稱的新建商品房預售資金（以下簡稱“預售資金”），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等款項。

第三條 本辦法所稱商品房預售資金分重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是指本監(jiān)管項目達到竣工交付條件所需的費用總額。由項目工程建設費用（含建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設、法定稅費等費用）和不可預見費（工程建設費用的35%）組成。一般監(jiān)管資金是指超出重點監(jiān)管資金以外的預售資金。重點監(jiān)管資金按以下辦法計算:

項目重點監(jiān)管資金=建設工程規(guī)劃許可證批準面積×每平方米核定單價+不可預見費用（按35%核算)。

蘭考縣預售資金監(jiān)管依照項目或者樓棟備案的套數(shù)對應的金額進行監(jiān)管。后續(xù)監(jiān)管標準由蘭考縣房地產(chǎn)主管部門依法制定并根據(jù)市場情況適時進行調(diào)整發(fā)布。

第五條 新建商品房預售資金監(jiān)管，遵循專戶專存、專款專用的原則，采取重點監(jiān)管方式。監(jiān)管賬戶收取的購房款屬于重點監(jiān)管資金的，應當專款專用，經(jīng)批準后專項用于有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等。對重點監(jiān)管資金，在商品房項目完成不動產(chǎn)首次登記前，銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)

第六條新建商品房預售資金監(jiān)管期限，自房地產(chǎn)開發(fā)項目取得商品房預售許可證開始，至完成不動產(chǎn)首次登記后終止。

第十三條 購房人應按《商品房買賣合同》約定的時間，將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。

(一)一次性付款購房的，購房人應將全部購房款直接存

入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在全部購房款入賬后向購房人出具購房款全額存入監(jiān)管賬戶憑證;

(二)按揭貸款購房的，購房人應將首付款直接存入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在首付款全部入賬后向購房人出具首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證。按揭貸款由按揭貸款辦理銀行或住房公積金管理中心直接劃入相應的監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在按揭貸款全部入賬后向購房人出具按揭貸款全額存入監(jiān)管賬戶憑證。

按揭貸款辦理銀行和住房公積金管理中心在收到首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證前，不得發(fā)放按揭貸款。商品房預售資金應按照要求同步存入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照監(jiān)管協(xié)議約定要求，向蘭考縣房地產(chǎn)主管部門提交重點監(jiān)管資金用款申請。項目用款申請以項目施工進度作為編制依據(jù)，設置以下8個資金使用節(jié)點：

1.基礎完工的，申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的30%；

2.主體結構封頂?shù)模塾嬌暾埵褂觅Y金額度不得超過重點監(jiān)管額度的60%；

3.二次結構砌筑完工的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的70%；

4.外墻保溫完工的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的75%；

5.門窗安裝完工的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的80%；

6.竣工驗收的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的90%；

7.竣工備案的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的95%；

8.完成不動產(chǎn)首次登記的，終止監(jiān)管，監(jiān)管賬戶內(nèi)余額全部轉入企業(yè)一般賬戶。

10層以上的建筑增設一個主體施工至10層的資金使用節(jié)點，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管額度的50%。

第十六條一般監(jiān)管資金可以優(yōu)先用于項目工程有關建設安裝費用。

第十七條開發(fā)企業(yè)使用一般監(jiān)管資金，需向監(jiān)管銀行部門提交《商品房預售資金使用申請表(一般監(jiān)管資金撥付)》，監(jiān)管部門應當及時提出用款意見，監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的用款意見后及時辦理資金撥付手續(xù)。

第二十一條 房地產(chǎn)主管部門、人民銀行以及銀保監(jiān)部門發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，要及時進行處理。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未將預售資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管等問題的，由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)監(jiān)管協(xié)議的約定，暫停項目商品房預售和商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，并責令限期改正。

（二）監(jiān)管銀行違反預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門核實同意，擅自撥付預售資金的，由房地產(chǎn)主管部門、人民銀行和銀保監(jiān)部門三方聯(lián)合責令整改，監(jiān)管銀行負責追回款項，無法追回的由監(jiān)管銀行承擔相應賠償責任。監(jiān)管銀行違反本辦法或監(jiān)管協(xié)議規(guī)定的，不得再承接我縣新建商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務。

（三）按揭貸款辦理銀行未按規(guī)定將個人住房貸款直接發(fā)放到對應監(jiān)管賬戶的，由房地產(chǎn)主管部門、人民銀行和銀保監(jiān)部門三方聯(lián)合責令改正，無法改正的由按揭貸款辦理銀行依法承擔相應賠償責任。

（四）商品房建設項目的施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明材料，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超前超額支取預售資金的，依法承擔相應賠償責任。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級評定為優(yōu)秀良好等次的，在保障項目資金安全的情況下，提取比例可以適當上浮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用一般監(jiān)管資金的，只需提供申請表。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因疫情、維穩(wěn)風險等原因，確需非正常取用監(jiān)管資金的，可申請?zhí)崆爸☆A售監(jiān)管資金；允許企業(yè)通過國有擔保公司保函、銀行保函等形式置換預售監(jiān)管資金；監(jiān)管部門填寫預售監(jiān)管資金支付審批表（見附件）并報縣領導審批后，方可支取。預售資金監(jiān)管賬戶可分樓棟解除，解除時蘭考縣房地產(chǎn)主管部門實時將解除信息函告蘭考縣住房公積金管理中心和銀行，后續(xù)資金不再發(fā)放至監(jiān)管賬戶。