一、制定《辦法》的必要性

為了加強(qiáng)新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，有效維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳中國(guó)人民銀行鄭州中心支行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見(jiàn)》（豫建行規(guī)〔2022〕1 號(hào)）和《開(kāi)封市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)開(kāi)封市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的通知》（汴政辦〔2022〕57 號(hào)）文件精神要求，需要制定本辦法。

二、起草過(guò)程

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和2022年初下發(fā)的《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳中國(guó)人民銀行鄭州中心支行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見(jiàn)》（豫建行規(guī)〔2022〕1 號(hào)）的相關(guān)要求，2022年11月在蘭考縣房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)上廣泛征求了在場(chǎng)人員的意見(jiàn)，并有效參考了其他市縣的做法，初步制定了《辦法》（擬定稿）。2022年底，開(kāi)封市人民政府辦公室下發(fā)了《開(kāi)封市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)開(kāi)封市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的通知》（汴政辦〔2022〕57 號(hào)），為《辦法》的制定提供了綱領(lǐng)性依據(jù)。

三、內(nèi)容解讀

《辦法》共31條，主要對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管資金的存入和支取、監(jiān)管協(xié)議的簽訂及相關(guān)方的責(zé)任和義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。現(xiàn)就《辦法》的主要內(nèi)容說(shuō)明如下：

第一條 本縣行政區(qū)域內(nèi)新建商品房預(yù)售資金的收取、使用和監(jiān)督管理工作，適用本辦法。

第二條 本辦法所稱的新建商品房預(yù)售資金（以下簡(jiǎn)稱“預(yù)售資金”），是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等款項(xiàng)。

第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金分重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金是指本監(jiān)管項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件所需的費(fèi)用總額。由項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用（含建筑施工、設(shè)備安裝、材料購(gòu)置、配套建設(shè)、法定稅費(fèi)等費(fèi)用）和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（工程建設(shè)費(fèi)用的35%）組成。一般監(jiān)管資金是指超出重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的預(yù)售資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金按以下辦法計(jì)算:

項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管資金=建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)面積×每平方米核定單價(jià)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（按35%核算)。

蘭考縣預(yù)售資金監(jiān)管依照項(xiàng)目或者樓棟備案的套數(shù)對(duì)應(yīng)的金額進(jìn)行監(jiān)管。后續(xù)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)由蘭考縣房地產(chǎn)主管部門依法制定并根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整發(fā)布。

第五條 新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循專戶專存、專款專用的原則，采取重點(diǎn)監(jiān)管方式。監(jiān)管賬戶收取的購(gòu)房款屬于重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)專款專用，經(jīng)批準(zhǔn)后專項(xiàng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價(jià)款、罰金、支付營(yíng)銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等。對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管資金，在商品房項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)

第六條新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始，至完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后終止。

第十三條 購(gòu)房人應(yīng)按《商品房買賣合同》約定的時(shí)間，將購(gòu)房款直接存入監(jiān)管賬戶。

(一)一次性付款購(gòu)房的，購(gòu)房人應(yīng)將全部購(gòu)房款直接存

入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在全部購(gòu)房款入賬后向購(gòu)房人出具購(gòu)房款全額存入監(jiān)管賬戶憑證;

(二)按揭貸款購(gòu)房的，購(gòu)房人應(yīng)將首付款直接存入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在首付款全部入賬后向購(gòu)房人出具首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證。按揭貸款由按揭貸款辦理銀行或住房公積金管理中心直接劃入相應(yīng)的監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行在按揭貸款全部入賬后向購(gòu)房人出具按揭貸款全額存入監(jiān)管賬戶憑證。

按揭貸款辦理銀行和住房公積金管理中心在收到首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證前，不得發(fā)放按揭貸款。商品房預(yù)售資金應(yīng)按照要求同步存入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。

第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議約定要求，向蘭考縣房地產(chǎn)主管部門提交重點(diǎn)監(jiān)管資金用款申請(qǐng)。項(xiàng)目用款申請(qǐng)以項(xiàng)目施工進(jìn)度作為編制依據(jù)，設(shè)置以下8個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)：

1.基礎(chǔ)完工的，申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的30%；

2.主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模塾?jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的60%；

3.二次結(jié)構(gòu)砌筑完工的，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的70%；

4.外墻保溫完工的，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的75%；

5.門窗安裝完工的，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的80%；

6.竣工驗(yàn)收的，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的90%；

7.竣工備案的，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的95%；

8.完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，終止監(jiān)管，監(jiān)管賬戶內(nèi)余額全部轉(zhuǎn)入企業(yè)一般賬戶。

10層以上的建筑增設(shè)一個(gè)主體施工至10層的資金使用節(jié)點(diǎn)，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的50%。

第十六條一般監(jiān)管資金可以優(yōu)先用于項(xiàng)目工程有關(guān)建設(shè)安裝費(fèi)用。

第十七條開(kāi)發(fā)企業(yè)使用一般監(jiān)管資金，需向監(jiān)管銀行部門提交《商品房預(yù)售資金使用申請(qǐng)表(一般監(jiān)管資金撥付)》，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出用款意見(jiàn)，監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管部門出具的用款意見(jiàn)后及時(shí)辦理資金撥付手續(xù)。

第二十一條 房地產(chǎn)主管部門、人民銀行以及銀保監(jiān)部門發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，要及時(shí)進(jìn)行處理。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在未將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管等問(wèn)題的，由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)監(jiān)管協(xié)議的約定，暫停項(xiàng)目商品房預(yù)售和商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，并責(zé)令限期改正。

（二）監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門核實(shí)同意，擅自撥付預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)主管部門、人民銀行和銀保監(jiān)部門三方聯(lián)合責(zé)令整改，監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)追回款項(xiàng)，無(wú)法追回的由監(jiān)管銀行承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。監(jiān)管銀行違反本辦法或監(jiān)管協(xié)議規(guī)定的，不得再承接我縣新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

（三）按揭貸款辦理銀行未按規(guī)定將個(gè)人住房貸款直接發(fā)放到對(duì)應(yīng)監(jiān)管賬戶的，由房地產(chǎn)主管部門、人民銀行和銀保監(jiān)部門三方聯(lián)合責(zé)令改正，無(wú)法改正的由按揭貸款辦理銀行依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

（四）商品房建設(shè)項(xiàng)目的施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明材料，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超前超額支取預(yù)售資金的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定為優(yōu)秀良好等次的，在保障項(xiàng)目資金安全的情況下，提取比例可以適當(dāng)上浮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用一般監(jiān)管資金的，只需提供申請(qǐng)表。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因疫情、維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)等原因，確需非正常取用監(jiān)管資金的，可申請(qǐng)?zhí)崆爸☆A(yù)售監(jiān)管資金；允許企業(yè)通過(guò)國(guó)有擔(dān)保公司保函、銀行保函等形式置換預(yù)售監(jiān)管資金；監(jiān)管部門填寫預(yù)售監(jiān)管資金支付審批表（見(jiàn)附件）并報(bào)縣領(lǐng)導(dǎo)審批后，方可支取。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可分樓棟解除，解除時(shí)蘭考縣房地產(chǎn)主管部門實(shí)時(shí)將解除信息函告蘭考縣住房公積金管理中心和銀行，后續(xù)資金不再發(fā)放至監(jiān)管賬戶。